Hamburg veröffentlicht Mietenspiegel 2023 (II): MhM stimmt Mietenspiegel nicht zu

PM von Mieter helfen Mietern: “Der neue Hamburger Mietenspiegel 2023 weist erneut einen deutlichen Anstieg der Mieten um 5,8 Prozent aus. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt nun bei 9,83 €/m² und steigt damit um 0,54 € im Vergleich zu 2021. Dabei handelt es sich um den zweiten dramatischen Anstieg in Folge: Bereits der letzte Mietenspiegel wies einen Anstieg um 7,3 % auf.

Erstmals erkennt MhM den neuen, heute veröffentlichten Hamburger Mietenspiegel 2023 daher nicht an. Trotz der zugespitzten Situaiton auf dem Wohnungsmarkt, hat die Behörde es versäumt, bestehende Handlungsspielräume auszuschöpfen und den Anstieg der Mieten wirksam zu begrenzen.

“Der Anstieg insbesondere der Mittelwerte wäre deutlich geringer ausgefallen, würden die Mittelwerte nicht als arithmetisches Mittel, sondern als Median ausgewiesen”, stellt MhM Geschäftsführerin Sylvia Sonnemann klar.

Hinzu kommt ein weiteres Problem, so MhM-Anwältin Rebekka Auf’m Kampe: “Mietpreisbremsenfälle wurden bei der Befragung weder identifiziert noch ausgeschlossen. Wir befürchten, dass in den letzten wie auch in den aktuellen Mietenspiegel reihenweise Mieten eingeflossen sind, die unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse und damit rechtswidrig zustande gekommen sind.”

Eine ausführliche Stellungnahme, warum MhM dem Mietenspiegel 2023 nicht zugestimmt hat, finden Sie hier.”

Hamburg veröffentlicht Mietenspiegel 2023 (I)

PM der Hansestadt: Die Stadt Hamburg hat heute den neuen Mietenspiegel 2023 für die Hansestadt vorgestellt. Daraus geht unter anderem hervor, dass der Mietenanstieg 2023 bei dem für den Mietenspiegel relevanten Wohnungsbestand Hamburgs deutlich geringer ausfällt als bei der letzten Erhebung 2021. Der qualifizierte Mietenspiegel 2023 weist hier zum Stichtag 1. April 2023 einen Durchschnittswert von 9,83 Euro/qm im relevanten Wohnungsbestand aus. Damit liegt der Anstieg im Zeitraum von April 2021 bis April 2023 mit 5,8 Prozent (54 Cent/qm) unter dem Niveau des vorherigen Mietenspiegels (April 2019 bis April 2021: 7,3 Prozent, 63 Cent/qm).

Der Mietenspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er umfasst gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzesbuches Wohnungen ohne Preisbindungen, deren Mieten sich innerhalb der vergangenen sechs Jahre verändert haben oder neu vereinbart wurden. Günstige Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung sowie Bestandsverträge ohne Mietpreisänderung im Sechsjahreszeitraum werden im Mietenspiegel nicht berücksichtigt. Der mietenspiegelrelevante Wohnungsbestand umfasst rund 568.500 der insgesamt gut 992.600 Wohnungen in Hamburg. (…)

Der Hamburger Mietenspiegel 2023 ist eine Fortschreibung des Mietenspiegels 2021 mittels Stichprobenerhebung. Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter von 18.000 Wohnungen in Hamburg wurden für die Befragung angeschrieben. Erstmalig galt eine Auskunftspflicht, die zum 1. Juli 2022 mit dem Mietspiegelreformgesetz eingeführt wurde. Zu 13.520 Wohnungen sind Rückmeldungen eingegangen. Unter Berücksichtigung von Stichprobenausfällen aufgrund unzustellbarer Schreiben, gesundheitlicher Gründe etc. ergab sich somit eine sehr gute Rücklaufquote von rund 82 Prozent. (…)

Der Mietenspiegel 2023 steht zum Download bereit unter www.hamburg.de/mietenspiegel 

Bürgergeld: Mehrbedarf für die Anschaffung einer Waschmaschine

Helge Hildebrandt hat die Entscheidung SG Kiel, Urteil vom 14.03.2023, S 35 AS 35/22 – Berufung anhängig beim SH LSG, Az. L 6 AS 41/23 – erstritten und stellt diese auf sozialberatung-kiel.de vor. Pflichtlektüre!

Aus der Entscheidung: “Nach § 21 Abs. 6 Satz 1 SGB II wird bei Leistungsberechtigten ein Mehrbedarf anerkannt, soweit im Einzelfall ein unabweisbarer, besonderer Bedarf besteht; bei einmaligen Bedarfen ist weitere Voraussetzung, dass ein Darlehen nach § 24 Absatz 1 ausnahmeweise nicht zumutbar oder wegen der Art des Bedarfs nicht möglich ist. (…)

Die tatbestandlichen Voraussetzungen liegen vor. Dem Kläger entstand mit dem Kauf der Waschmaschine ein besonderer und in seinem Einzelfall auch unabweisbarer Bedarf. Insbesondere steht es dem Leistungsanspruch nicht entgegen,dass bei der Berechnung des Regelbedarfes der auf Basis der Einkommens- und Verbrauchsstichprobe (EVS) ermittelte durchschnittliche Ausgabewert für die Position Waschmaschinen, Wäschetrockner, Geschirrspül- und Bügelmaschinen Berücksichtigung fand. Die Ermittlung dieser Durchschnittsausgaben ist für die Berechnung existenzsichernder Leistungen nicht aussagekräftig genug. (…)

Es ist schon im Grundsatz so, dass sich bei langlebigen teuren Gütern eine hohe Differenz zwischen dem sich aus der EVS ergebenen Durchschnittswert bei den Ausgaben und den realen Anschaffungspreisen zeigt. Dies folgt daraus, dass sich die Datenerhebung bei den an der EVS teilnehmenden Haushalte jeweils nur über ein Quartal erstreckt (vgl. für die Details S. 17 ff. Statistisches Bundesamt Fachserie 15, Heft 7, EVS 2018). Der Erwerb einer neuen Waschmaschine fällt hingegen – wie im Fall des Klägers gut zu sehen – nur im Abstand von mehreren Jahren an.

Keine Anrechnung von Betriebskostenguthaben, wenn der Betroffene im Monat der Rückzahlung noch gar nicht Leistungsempfänger nach dem SGB II gewesen ist

Helge Hildebrandt weist auf LSG Hamburg, Urteil vom 19.03.2015, L 4 AS 12/14 hin. Aus der Entscheidung:

“Die Bewilligungsentscheidung vom 24. Oktober 2011 hätte nicht – sei es nach § 48 oder nach § 45 SGB X – aufgehoben werden dürfen. Der Klägerin standen für den Monat November 2011 nicht, wie in den Bescheiden angenommen, geringere Kosten der Unterkunft wegen eines im Oktober 2011 mit der Miete verrechneten Betriebskostenguthabens zu.

Dies ergibt sich auch nicht aus der hier allein zu erwägenden Vorschrift des § 22 Abs. 3 SGB II. Danach mindern zwar Rückzahlungen und Guthaben, die dem Bedarf für Unterkunft und Heizung zuzuordnen sind, die Aufwendungen für Unterkunft und Heizung nach dem Monat der Rückzahlung oder Gutschrift.

Das kann jedoch dann nicht gelten, wenn der Betroffene im Monat der Rückzahlung noch gar nicht Leistungsempfänger nach dem SGB II gewesen ist. Man würde ihn nämlich so dem Regime dieses Gesetzes unterwerfen und entsprechende Vermögensdispositionen von ihm verlangen, obwohl eine solche Notwendigkeit noch gar nicht feststeht. Der Senat versteht § 22 Abs. 3 SGB II als bloße Anrechnungsregelung, die den kommunalen Träger durch Zuweisung der Rückzahlung auf die von ihm aufgebrachten Kosten von Unterkunft und Heizung entlasten soll.”

Siehe die Darstellung von Helge Hildebrandt sowie grundlegend BSG aus 2012.

Bundesrat stimmt für Hamburger Mieterschutz-Initiative

“Die Stadt Hamburg hat mit Erfolg einen Gesetzesantrag zur Vermietung möblierten Wohnraums und zu Kurzzeitvermietungen in den Bundesrat eingebracht. Mieterinnen und Mieter in ganz Deutschland sollen zukünftig besser vor überhöhten Mieten und dem Aushebeln der Mietpreisbremse geschützt.

Kurzzeitvermietungen, juristisch bezeichnet als „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“, bleiben zwar weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das soll jedoch regelmäßig nicht mehr für Vermietungen ab sechs Monaten Dauer und auch nicht für sogenannte Kettenverträge befristeter Kurzzeitmietverträge zwischen denselben Parteien gelten.

Beim möblierten Wohnraum muss der Möblierungszuschlag bisher nicht gesondert ausgewiesen werden. Somit ist bislang die Nettokaltmiete nicht eindeutig nachvollziehbar und mit ortsüblichen Vergleichsmieten vergleichbar. Das soll sich mit der Offenlegungspflicht des Möblierungszuschlags ändern. Gleichzeitig soll die Höhe des Zuschlags begrenzt werden: auf monatlich höchstens ein Prozent des Zeitwerts, den die Möbel zu Beginn des Mietverhältnisses haben. Als Zeitwert wiederum gilt der Anschaffungspreis abzüglich eines Betrags von fünf Prozent für jedes Jahr, das seit dem Kauf abgelaufen ist.

Die Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch betreffen die Paragraphen 549 (zu den Kurzzeitvermietungen) und 556 d (zum möblierten Wohnraum).”

Quelle und mehr: FHH – siehe auch https://www.bundesrat.de/SharedDocs/TO/1034/tagesordnung-1034.html?cms_topNr=6#top-6

Bundesverfassungsgericht zum Schutz vor Wohnungsräumung zur Erhaltung von Leben und Gesundheit

Hier der Hinweis auf eine lesenswerte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 23. März 2023, 2 BvR 1507/22. Zwar wurde die Verfassungsbeschwerde eines Schuldners nicht zur Entscheidung angenommen; dies aber deshalb, weil die Räumung der Wohnung schon vollzogen war.

Das Gericht macht aber deutlich, dass die die Entscheidung der Fachgerichte, dem Schuldner / Mieter ohne weitere Ermittlungen Vollstreckungsschutz zu verwehren, verfassungsrechtlich bedenklich war. Dazu führte es aus (Rn. 39f, 44, 47; Listendarstellung durch uns):

  • Ergibt die erforderliche Abwägung, dass die der Zwangsvollstreckung entgegenstehenden, unmittelbar der Erhaltung von Leben und Gesundheit dienenden Interessen des Schuldners im konkreten Fall ersichtlich schwerer wiegen als die Belange, deren Wahrung die Vollstreckungsmaßnahme dienen soll, so kann der trotzdem erfolgende Eingriff das Prinzip der Verhältnismäßigkeit und das Grundrecht des Schuldners aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG verletzen
    • Das Grundrecht aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG verpflichtet die Vollstreckungsgerichte, bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 765a ZPO auch die Wertentscheidungen des Grundgesetzes und die dem Schuldner in der Zwangsvollstreckung gewährleisteten Grundrechte zu berücksichtigen. Eine unter Beachtung dieser Grundsätze vorgenommene Würdigung aller Umstände kann in besonders gelagerten Einzelfällen dazu führen, dass die Vollstreckung für einen längeren Zeitraum und – in absoluten Ausnahmefällen – auf unbestimmte Zeit einzustellen ist.
    • Ergibt die erforderliche Abwägung, dass die der Zwangsvollstreckung entgegenstehenden, unmittelbar der Erhaltung von Leben und Gesundheit dienenden Interessen des Schuldners im konkreten Fall ersichtlich schwerer wiegen als die Belange, deren Wahrung die Vollstreckungsmaßnahme dienen soll, so kann der trotzdem erfolgende Eingriff das Prinzip der Verhältnismäßigkeit und das Grundrecht des Schuldners aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG verletzen

    Bürgergeld: Der Abschluss eines Mietvertrages über die bereits bewohnte Wohnung ist kein Umzug

    Helge Hildebrandt weist auf sozialberatung-kiel.de auf SG Kiel, Beschluss vom 24.03.2023, S 39 AS 9/23 ER hin. Aus der Entscheidung:

    “Vorliegend waren die Kosten der Unterkunft bis zum Abschluss des neuen Mietvertrages und dem Auszug des Mitbewohners angemessen und vom Antragsgegner in voller Höhe berücksichtigt worden. Mit Abschluss des neuen Mietvertrages übersteigen die Kosten der Unterkunft nunmehr die Mietobergrenze. (…)

    Die Erhöhung resultiert nicht aus einem Umzug, so dass weder die oben zitierte Regelung des § 22 Abs. 1 S. 2 SGB II einschlägig ist, noch das Erfordernis der Einholung einer Zusicherung nach § 22 Abs. 4 SGB II bestand.  (…)

    Ein Umzug ist der Wechsel der zur Deckung des Wohnbedarfes tatsächlich genutzten Unterkunft und setzt eine räumliche Veränderung voraus (Hessisches Landessozialgericht, Urteil vom 28. August 2013 – L 9 AS 476/11 –, Rn. 29, juris). Eine räumliche Veränderung fand vorliegend gerade nicht statt. Auch handelte es sich nicht um den Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft, denn auch dies setzt einen Umzug voraus. Die Möglichkeit der Nutzung eines weiteren, bisher durch den Mitbewohner genutzten Raumes macht die Wohnung nicht zu einer neuen Unterkunft.”

    Informationen der Bundesregierung zum Wohngeld-Plus

    “Die Belastung durch Wohnkosten ist für viele Haushalte mit niedrigem Einkommen hoch. Hier hilft das Wohngeld-Plus: Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zu den Wohnkosten – sowohl für eine Mietwohnung als auch für selbstgenutztes Wohneigentum. Das Wohngeld-Plus unterstützt Haushalte mit niedrigen Einkommen oberhalb der Grundsicherung und sichert somit ein angemessenes und familiengerechtes Wohnen.”, so schreibt es die Bundesregierung auf Ihrer Webseite:

    https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/topthemen/Webs/BMWSB/DE/wohngeld-plus/wohngeld-plus-artikel.html

    Dort gibt es auch Erklärvideos sowie Flyer in 7 Sprachen und Leichter Sprache. Ebenso ist dort der Link zu einem Wohngeld-Plus-Rechner und zu Infoseiten der Bundesländer hinterlegt

    Repräsentative Umfrage in Hamburg: Viele Mieter:innen spüren wirtschaftliche Probleme

    Die allgemeine Teuerung infolge des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine macht auch das Mieten von Wohnungen teurer. Gerade die Indexmieten werden auch in Hamburg für viele Mieter:innen zur Belastung. Der repräsentative Hamburger Verbraucherschutz-Pegel der Behörde für Justiz und Verbraucherschutz und der Verbraucherzentrale Hamburg zeigt, wie sich die Situation in Hamburg darstellt.

    Aufgrund der Teuerung spüren fast fünf von zehn Mieter:innen in Hamburg wirtschaftliche Probleme, ein knappes Drittel sogar mittlere bis eher starke. Dabei fallen die Erhöhungen der Kaltmieten und der Nebenkosten für sich allein genommen teilweise noch verkraftbar aus. Problematisch kann es vor allem dort werden, wo beide Erhöhungen zusammenkommen. Dies ist bei 45 Prozent der Befragten der Fall.

    Der Anteil der Indexmietverträge liegt in Hamburg bei insgesamt 17 Prozent. Bei den Jüngeren (18-34 Jahre) liegt der Anteil wesentlich höher. Aufgrund der allgemeinen Teuerung scheinen solche Verträge eine besondere Rolle einzunehmen, da hier deutlich häufiger Mietrückstände zu verzeichnen sind als bei anderen Mietverträgen.

    Alle Zahlen und Grafiken der Umfrage finden Sie bei der Verbraucherzentrale Hamburg www.vzhh.de/verbraucherschutz-pegel

    Quelle und mehr: PM BJV Hamburg

    Befugnis des Insolvenzverwalters zur Löschung eines Wohnungsrechts des Insolvenzschuldners am eigenen Grundstück

    Das kommt wahrlich nicht oft in der Sozialen Schuldnerberatung vor. Aber dem BGH war es eine Pressemitteilung wert:

    Der unter anderem für Rechtsbeschwerden in Grundbuchsachen zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Wohnungsrecht, das am eigenen Grundstück besteht, stets pfändbar ist und bei Insolvenz des wohnungsberechtigen Grundstückseigentümers von dem Insolvenzverwalter gelöscht werden kann. – BGH, Beschluss vom 2. März 2023 – V ZB 64/21

    Quelle: PM des BGH