Wohnen

RegE: Anhebung der Schutzgrenzen des § 67c Genossenschaftsgesetz (Kündigungsausschluss) auf 3.000 Euro

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Letzten Mittwoch hat die Bundesregierung den Entwurf eines „Gesetzes zur Stärkung der genossenschaftlichen Rechtsform“ vorgelegt.

Dort wird unter anderem vorgeschlagen (Seite 23):

51. § 67c Absatz 1 Nummer 2 wird durch die folgende Nummer 2 ersetzt:

„2. das Geschäftsguthaben des Mitglieds höchstens das Vierfache des auf einen Monat entfallenden Nutzungsentgelts ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten oder höchstens 3 000 Euro beträgt.“

Aus der Gesetzesbegründung:

„Der Höchstbetrag für das Geschäftsguthaben des Mitglieds in § 67c GenG von derzeit 2.000 Euro ist mittlerweile nicht mehr ausreichend, um durchschnittliche Geschäftsguthaben in marktüblicher Höhe der Kündbarkeit und damit dem Zugriff des Insolvenzverwalters zu entziehen und so Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften im Falle ihrer Privatinsolvenz vor dem Verlust der selbstgenutzten Genossenschaftswohnung zu schützen. Unter Berücksichtigung der aktuellen vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. zur Verfügung gestellten Zahlen soll der Höchstbetrag daher auf 3 000 heraufgesetzt werden.“

Damit greif die Bundesregierung ein altes Vorhaben aus der letzten Legislatur auf; siehe unsere Meldung Diskussion um die Schutzgrenzen des § 67c Genossenschaftsgesetz (Kündigungsausschluss).

Auf die damalige Forderung des Bundesrates, dass sich der Kündigungsausschluss des § 67c GenG auf die Höhe der Pflichtanteile erstrecken muss, um die Genossenschaftswohnung von Schuldnern im Insolvenzverfahren wirksam zu sichern und Wohnungslosigkeit zu vermeiden, wird im neuen Entwurf nicht eingegangen.

BGH zur Frage der Verhältnismäßigkeit einer Durchsuchungsanordnung gegen einen minderjährigen Schuldner

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Hier der Hinweis auf den Beschluss des BGH vom 15.01.2026 zum Aktenzeichen VII ZB 13/25. Aus der Entscheidung:

„[Die Krankenkasse] betreibt die Zwangsvollstreckung gegen die minderjährige Schuldnerin wegen rückständiger Beitragsforderungen nebst Säumniszuschlägen und Gebühren in zuletzt mitgeteilter Höhe von insgesamt 9.508,99 €. Die Gläubigerin hat durch ihre Vollstreckungsbeamtin den „Erlass einer Durchsuchungsanordnung gem. § 5 VwVG i.V.m. § 287 AO“ beim Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – gegen die Schuldnerin beantragt und geltend gemacht, die Vollstreckung in der elterlichen Wohnung beziehungsweise im Kinderzimmer stelle die einzige Vollstreckungsmöglichkeit dar. Das Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – hat den Antrag zurückgewiesen.  (…)

Die Anordnung einer Vollstreckungsdurchsuchung nach § 287 Abs. 4 Satz 1 AO setzt wegen des Eingriffs in die Grundrechte aus Art. 2 Abs. 1 und Art. 13 Abs. 1 GG voraus, dass der allgemeine Rechtsgrundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt ist und die Durchsuchung auch sonst nicht aus besonderen Gründen eine unverhältnismäßige Härte für den Vollstreckungsschuldner bedeutet (vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Juni 1981 – 1 BvR 1094/80, (…)

Generell gilt, dass eine staatliche Maßnahme, um dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu genügen, zur Erreichung des angestrebten legitimen Zwecks (hier: Vollstreckung der Forderung durch Sachpfändung in der Wohnung) geeignet und erforderlich sein muss. Sie ist geeignet, wenn der gewünschte Erfolg mit ihrer Hilfe gefördert werden kann, und erforderlich, wenn kein gleich wirksames, aber weniger einschränkendes Mittel zur Verfügung steht. Ferner darf der mit der Maßnahme verbundene Eingriff nicht außer Verhältnis zur Bedeutung der Sache stehen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 9. März 1994 – 2 BvL 43/92 (…)

Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ist für die Prüfung der Verhältnismäßigkeit einer Durchsuchungsanordnung nach § 287 Abs. 4 AO nicht der strenge Maßstab einer Vollstreckungsschutzanordnung nach § 765a ZPO anzulegen. (…)

(mehr …) „BGH zur Frage der Verhältnismäßigkeit einer Durchsuchungsanordnung gegen einen minderjährigen Schuldner“

VG Schleswig zu den Voraussetzungen eines erfolgreichen Eilantrages auf Wohngeld

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Das Schleswig-Holsteinische Verwaltungsgericht hat sich mit dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung, dem Antragsteller vorläufig Wohngeld zu gewähren, befasst. Am 23.12.2025 hat es unter dem Aktenzeichen 15 B 128/25 beschlossen:

(Rn 8) „Nach § 1 Wohngeldgesetz (WoGG) wird Wohngeld zur wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens als Mietzuschuss oder Lastenzuschuss für den selbst genutzten Wohnraum geleistet.

Eine vorläufige Gewährung bzw. der Erhalt von Wohngeld kommt im Wege der einstweiligen Anordnung nur in Betracht, wenn ohne dieses der Teilbetrag der Miete, der andernfalls durch Wohngeld finanziert würde, vom Antragsteller nicht mehr aufgebracht werden könnte und deshalb zu dem Zeitpunkt, zu dem das Gericht entscheidet, mit dem Verlust der Wohnung zu rechnen wäre (vgl. Beschluss der Kammer vom 29. Oktober 2025 – 15 B 107/25 –, juris Rn. 9; OVG Lüneburg, Beschluss vom 18. April 2024 – 14 ME 66/24 –, juris Rn. 6 m.w.N.).

Begehrt ein Antragsteller für einen vergangenen Zeitraum Wohngeld, liegt ein Anordnungsgrund nur vor, wenn ein besonderer Ausnahmefall glaubhaft gemacht wird. Dieser kann angenommen werden, wenn die Nichtleistung in der Vergangenheit bis in die Gegenwart fortwirkt und eine gegenwärtige Notlage, wie z.B. den Verlust der Wohnung zur Folge hat (vgl. OVG Bautzen, Beschluss vom 6. Dezember 2000 – 1 BS 268/00 –, juris Rn. 24).“

Siehe kritisch dazu Helge Hildebrandt unter https://sozialberatung-kiel.de/2026/05/05/drohender-wohnraumverlust-als-voraussetzung-fur-wohngeld-im-gerichtlichen-eilverfahren/ mit dem Tipp: „Vor dem Hintergrund dieser – verfehlten, weil die Rechtslage im Mietrecht sowie das tatsächliche Vermieterverhalten verkennenden – verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist Betroffenen zu raten, gegebenenfalls zusätzlich vorläufig Bürgergeld zu beantragen, bis Wohngeld bewilligt ist.“

Warum war eigentlich ein Verwaltungsgericht zuständig und nicht das Sozialgericht? Dies ergibt sich daraus, dass das Wohngeld nicht in § 51 SGG genannt ist, also im Ergebnis § 40 VwGO greift.

Umsetzung des Nationalen Aktionsplans gegen Wohnungslosigkeit

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Ob die Bundesregierung weiterhin an dem Ziel festhält, die Obdach- und Wohnungslosigkeit in Deutschland bis zum Jahr 2030 zu überwinden, will die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen in einer Kleinen Anfrage (21/5611) erfahren. Außerdem wollen die Abgeordneten wissen, welche neuen Gesetze, Gesetzesänderungen und Förderprojekte die Regierung im Rahmen des Nationalen Aktionsplans plant, um die Wohnungslosigkeit effektiv zu reduzieren. In der Vorbemerkung zur Kleinen Anfrage heißt es, Wohnen sei ein wesentlicher Bestandteil der öffentlichen Daseinsvorsorge, so dass gemeinsamen Anstrengungen von Bund, Ländern und Kommunen bei der Überwindung von Wohnungslosigkeit eine Schlüsselrolle zukomme.

Quelle: https://www.bundestag.de/presse/hib/kurzmeldungen-1173794

Verbändevorschlag für Mieterschutz im Gebäudemodernisierungsgesetz

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„Der Deutsche Mieterbund hat am 11.3.2026 gemeinsam mit dem Verbraucherzentrale Bundesverband einen Vorschlag für die Umsetzung einer Mieterschutzregelung im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz veröffentlicht.

Die Verbände schlagen vor, einen relativen Heizkostendeckel einzuführen. Die Maximalhöhe entspricht dem Preis der wirtschaftlichsten Heizungsoption – den Energiekosten für eine effiziente Wärmepumpe. Der Deckel ist technologieoffen, da Vermietende weiterhin alle Technologien einbauen können. Liegen aber die Heizenergiekosten über denen der wirtschaftlichsten Heizungsoption, müssen sie etwaige Mehrkosten für ihre Investitionsentscheidung tragen. (…)

Die Verbände hatten zuvor kritisiert, dass die Ende Februar von der Bundesregierung vorgestellten Eckpunkte im Gebäudemodernisierungsgesetz [Anmerkung: siehe https://www.bundeswirtschaftsministerium.de/Redaktion/DE/Expose/Energie/gebaeudemodernisierungsgesetz.html] bisher keinen ausreichenden Schutz von Mieterinnen und Mietern vor unwirtschaftlichen Entscheidungen bei der Heizungsanlage enthalten und die damit einhergehenden Kostenrisiken allein von Mieterinnen und Mieter zu tragen wären. (…)“

Quelle und mehr: https://mieterbund.de/aktuelles/meldungen/verbaendevorschlag-fuer-mieterschutz-im-gebaeudemodernisierungsgesetz/

Die BAG-SB hat sich dem angeschlossen.

Hessisches Landessozialgericht zur Übernahme bzw. der Erstattung der Kosten einer Räumungsklage

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Hier der Hinweis auf die Entscheidung des Hessisches Landessozialgerichts vom 27.08.2025, L 4 SO 38/25. Daraus:

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist es zwar durchaus denkbar, dass die durch eine Räumungsklage entstandenen Kosten Unterkunftskosten nach § 35 Abs. 1 SGB XII darstellen, etwa wenn ein Leistungsträger angemessene Unterkunftskosten nicht, nicht in voller Höher oder verspätet geleistet hat und es dadurch zur Räumungsklage betreffend die angemessene Unterkunft gekommen ist. (…)

Ein Anspruch auf Erstattung der von dem Kläger am 31. Oktober 2022 beglichenen Kosten der Räumungsklage kann zudem nicht auf § 36 SGB XII gestützt werden.

Danach können Schulden nur übernommen werden, wenn dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist, § 36 Abs. 1 Satz 1 SGB XII. Sie sollen dabei übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht, § 36 Abs. 1 Satz 2 SGB XII. Grundsätzlich können Kosten einer Räumungsklage als Mietschulden zu übernehmen sein. (…)

Ein Anspruch auf Übernahme von Schulden entfällt zudem „ersatzlos“, wenn die ursprünglich bewohnte Wohnung, wie vorliegend zum 15. November 2022, in der Folge aufgegeben wird und das gesetzliche Ziel der Übernahme der Schulden – der Erhalt der Wohnung – schon tatsächlich nicht mehr erreicht werden kann. Für eine Übernahme von Schulden nach § 36 SGB XII lediglich unter dem Aspekt einer finanziellen Restitution ist kein Raum.

BGH zur Anfechtung von Zahlungen zum Immobiliendarlehen für Ehepartner

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Hier der Hinweis auf das Urteil des BGH vom 10.07.2025, Aktenzeichen: IX ZR 108/24. Leitsätze:

  1. Nehmen Ehegatten gemeinsam ein Darlehen zur Finanzierung eines in ihrem hälftigen Miteigentum stehenden Grundstücks auf, können Zahlungen des Schuldners auf die Darlehensverbindlichkeiten eine anfechtbare Leistung an den anderen Ehegatten enthalten, soweit der andere Ehegatte durch die Zahlung von seiner Mithaftung befreit wird und aufgrund der Zahlung lastenfreies Eigentum erwirbt.
  2. Dient das Grundstück dem Wohnbedarf der Ehegatten, stellt die Befreiung des anderen Ehegatten von Darlehenszinsen eine entgeltliche Leistung dar, wenn diese unterhaltsrechtlich geschuldet ist.
  3. Tilgungsleistungen sind, soweit sie zu lastenfreiem Eigentum führen, auch dann als unentgeltliche Leistungen anfechtbar, wenn dem anderen Ehegatten ein Anspruch auf Befreiung von den Darlehensverbindlichkeiten zusteht und das Grundstück von beiden Ehegatten bewohnt wird.
  4. Allein der Umstand, dass die Übertragung eines Vermögensgegenstands im Rahmen einer ehebedingten Zuwendung erfolgt, stellt noch keine Gegenleistung dar, welche die Unentgeltlichkeit der Leistung im Sinne der anfechtungsrechtlichen Vorschriften ausschließt (Fortführung von BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 – IX ZR 245/06, WM 2008, 1695 Rn. 9).
  5. Eine ehebedingte Zuwendung des alleinverdienenden Ehegatten ist auch dann als unentgeltlich zu bewerten, wenn sie als Gegenleistung für die vom nicht erwerbstätigen Ehegatten erbrachte Haushaltsführung oder Kinderbetreuung vereinbart wird (Fortführung von BGH, Urteil vom 13. März 1978 – VIII ZR 241/76, BGHZ 71, 61, 66 f).

BGH: keine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses bei ausstehender Bankbürgschaft

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Hier der Hinweis auf das Urteil des BGH vom 14.05.2025 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 256/23. Der Leitsatz lautet:

Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit (§ 551 BGB) vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.

Aus der Entscheidung:

Rn. 31: Hiernach kann zur Bestimmung der vom Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB erfassten Arten von „Sicherheitsleistungen“ nicht allein der Verweis auf § 551 BGB herangezogen werden, sondern ist auch zu berücksichtigen, dass der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe „eines Betrages“ im Verzug sein muss, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Obgleich auch eine Bürgschaft durch den Mieter über einen bestimmten „Betrag“ gestellt wird, ergibt sich aus dem Erfordernis einer betragsmäßigen Berechnung des Rückstands, dass nur solche Mietsicherheiten unter § 569 Abs. 2a BGB fallen, die in Form eines (teilbaren) Geldbetrags (Geldsumme beziehungsweise Barkaution) zu leisten sind.

Rn 32: Die systematische Stellung und die Konzeption der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB sprechen ebenfalls für einen Ausschluss der Bankbürgschaft aus deren Anwendungsbereich. Denn zum einen weist der Kündigungstatbestand einen Gleichlauf mit den Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) auf. Zum anderen folgt dies aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift des § 569 Abs. 2a BGB zu der die Stellung einer Mietsicherheit regelnden Bestimmung des § 551 Abs. 1 BGB.

474.700 untergebrachte wohnungslose Personen Ende Januar 2025 in Deutschland

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Auszüge aus der Pressemitteilung Nr. 246 vom 8. Juli 2025 des Statistischen Bundesamtes:

Zum Stichtag 31. Januar 2025 waren in Deutschland nach den Meldungen von Kommunen und Einrichtungen rund 474 700 Personen wegen Wohnungslosigkeit untergebracht. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, hat sich damit die Zahl gegenüber dem Vorjahr um 8 % erhöht (2024: 439 500). Der Anstieg ist vermutlich auf Verbesserungen der Datenmeldungen im vierten Jahr seit der Einführung der Statistik zurückzuführen.

Die Statistik erfasst wohnungslose Personen, die in der Nacht vom 31. Januar zum 1. Februar 2025 beispielsweise in überlassenem Wohnraum, Sammelunterkünften oder Einrichtungen für Wohnungslose untergebracht waren. Obdachlose Personen, die ohne jede Unterkunft auf der Straße leben sowie Formen von verdeckter Wohnungslosigkeit (zum Beispiel bei Bekannten oder Angehörigen untergekommene Personen) werden nicht in der Statistik berücksichtigt, sind aber Teil der begleitenden Wohnungslosenberichterstattung, die alle zwei Jahre vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen durchgeführt wird.

41 % der gemeldeten Personen waren jünger als 25 Jahre (2024: 40 %). Der Anteil der Personen im Alter ab 65 Jahren blieb mit rund 5 % unverändert gegenüber dem Vorjahr. Im Durchschnitt waren die am Stichtag 31. Januar 2025 untergebrachten Personen 31 Jahre alt. 56 % der untergebrachten wohnungslosen Personen waren Männer und rund 42 % Frauen (2024: 55 % Männer und 43 % Frauen). Für 2 % der Fälle wurde das Geschlecht mit „unbekannt“ angegeben.

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Anhörung zu Mietrechts-Gesetzentwürfen beschlossen

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Heutige Bundestagsmeldung: Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz hat in seiner Sitzung am Mittwochmorgen eine öffentliche Anhörung zu Gesetzentwürfen zum sozialen Mietrecht beschlossen. Neun Sachverständige werden am Montag, 23. Juni, ab 11 Uhr, Stellung zu einem Entwurf der Fraktionen von CDU/CSU und SPD sowie zu einem Entwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen nehmen.

Der Entwurf von Union und SPD „zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn“ (21/322) zielt auf eine Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse. Landesregierungen sollen danach Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bis zum 31. Dezember 2029 ausweisen dürfen. Bislang ist die Regelung bis zum 31. Dezember 2025 befristet. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten darf bei einer Neuvermietung die Miete grundsätzlich nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Entwurf soll am Donnerstag, 5. Juni, in erster Lesung beraten werden.

Der Grünen-Entwurf eines „Faire-Mieten-Gesetzes“ (21/222) sieht unter anderem eine komplette Entfristung der Mietpreisbremse vor. Zudem schlagen die Grünen in diesem Zusammenhang schärfere Regeln für die Vermietung möblierter Wohnungen vor, um die Umgehung der Mietpreisbremse einzuschränken. Der Bundestag hatte die Vorlage am Freitag, 23. Mai, in erster Lesung beraten.